Construction

Le cabinet peut intervenir dans tous les litiges liés à la réalisation d’une opération de construction immobilière, tant pour les entrepreneurs, constructeurs et professionnels , tels :  promoteurs immobiliers, entreprises, syndics de copropriété, agents immobiliers, notaires, architectes, maîtres d’œuvre que pour des particuliers accédant à la propriété ou des sociétés maître d’ouvrage : SCI SNC, …etc… :

Notre intervention peut avoir lieu : avant l’opération de construction, (I) en cours d’opération (II) et naturellement après la construction. (III).

I. Avant l’opération :

• La procédure de référé préventif

La démolition ou la construction d’un immeuble peut entraîner des dégâts aux immeubles voisins, de même la construction d’une maison individuelle peut être source de conflits avec un voisin, ou tout autre riverain : dégradations diverses, contestations sur les limites de propriété, troubles anormaux de voisinage, les causes de ces litiges sont fort variés.

La procédure en référé préventif peut être indistinctement engagée par le maître de l’ouvrage, par un ou plusieurs constructeurs ou par un voisin. C’est à celui qui a le plus intérêt aux mesures de sauvegarde de ses droits que revient l’initiative d’engager la procédure.

Cette procédure consiste à faire désigner un expert par le juge du Tribunal de Grande Instance du ressort géographique de la construction et ceci avant tout litige, en mettant en cause les voisins, le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre et les entreprises.

La mission de l’expert sera d’émettre un état descriptif détaillée des avoisinants et de fournir un rapport établi en fonction des litiges susceptibles de survenir, c’est-à-dire l’impact prévisible de la construction envisagée sur les droits des voisins (tels  que les servitudes, le traitement de la mitoyenneté, prévention des dommages matériels causés aux ouvrages existants…).

L’expert pourra être missionné pour toute la durée du chantier ou à défaut, s’arrêter dès les premiers travaux.

• Conseils pour la Conclusion du contrat de vente : Vente à terme, vente en l’état futur d’achèvement, Cession de terrain moyennant remise de locaux à construire…etc…

II. En cours d’opération :

Le défaut du respect des obligations des constructeurs, (article 1792-1 du code civil),  ou du Maître d’Ouvrage, peuvent donner lieu en cours de chantier à une intervention amiable ou contentieuse de notre cabinet.

A. Obligations des constructeurs :

Marché privé

– Exécuter les travaux conformément au marché passé avec le maître d’ouvrage, le cas échéant sous la direction du Maître d’œuvre, le plus souvent architecte,
– Exécuter les travaux dans le délai contractuellement prévu, sans retard sous peine de se voir appliquer des pénalités de retard.
Voir ci-après : c) Mise en jeu de la responsabilité des constructeurs et de leurs assurances.

B. Obligation du maître d’ouvrage : 

Son obligation principale est de s’acquitter du prix du marché conclu, de façon échelonnée dans le cadre d’une Vente En l’Etat Futur d’Achèvement ou sur la base de situations mensuelles de travaux, le cas échéant après acceptation du maître d’œuvre.

C. Mise en jeu de la responsabilité des constructeurs et de leurs assurances.

1. Pour des dommages subis avant la réception des travaux par le maître d’ouvrage,

Ils sont de deux sortes :
– les malfaçons
– les retards

1.1 Les malfaçons

Tant que la réception n’a pas été prononcée la responsabilité des intervenants à l’acte de construire sera fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, l’action dirigée vers les sous-traitants sera de nature délictuelle à défaut de contrat conclu avec le maître de l’ouvrage.Les entrepreneurs sont soumis à une obligation de résultat au regard du marché conclu, et le maître de l’ouvrage n’aura pas à démontrer leurs fautes mais prouver que son préjudice est causé par l’inexécution de l’obligation de l’entrepreneur.Seule la cause étrangère ou force majeure pourra exonérer l’entrepreneur de sa responsabilité.Les architectes eux ne sont redevables que d’une obligation de moyen. Leur responsabilité ne pourra être engagé que pour faute et l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le dommageEn matière de louage d’ouvrage, les délais de prescription de l’action contre les constructeurs sont de 10 ans ou 2 ans selon la nature du vice (cf. nouveaux articles 1792-4-1 et 1794-4-2 du code civil)

1.2 Pour les retards

Tout retard est susceptible d’engager la responsabilité des constructeurs en charge de procéder concrètement à leur réalisation. Rarement cependant pour l’architecte qui pourra éventuellement voir sa responsabilité recherchée s’il était tenu d’établir un planning.Le maître d’ouvrage peut cependant avoir une part de responsabilité.

2. Pour les dommages subis par les tiers

Trois actions sont possibles à l’encontre du maître de l’ouvrage qui pourra se retourner ensuite vers les véritables responsables.

2.1 Action fondée sur la faute

Les tiers victimes de dommages provenant de la construction peuvent agir sur le fondement de l’article 1382 du code civil contre le maitre d’ouvrage,La démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité devra être établie par la victime ou son ayant droit.

2.2 Action fondée sur la garde

En se fondant sur le régime prévu par l’article 1384-1° du code civil, la victime n’aura pas de faute à prouver. Il lui suffira d’établir un lien de causalité entre son dommage et l’activité du chantier. (par exemple dégâts causés par des engins du chantier…).

2.3 Action fondée sur les troubles anormaux de voisinage

Le voisin de la construction devra prouver uniquement que les troubles subis du fait de l’activité sur le chantier excédent ceux qu’il est habituel de supporter et sans qu’il soit obligé de rapporter la preuve d’une quelconque faute ou d’une garde.Exemples de troubles (diminution de lumière, perte de vue, fissurations sur l’immeuble voisin de la construction, transfert de charges, remontée de nappes phréatique…).Le maître de d’ouvrage mis en cause par un tiers dispose d’un recours à l’encontre des véritables responsables. Il a été jugé que cette action était soumise au principe délictuel. Il faut donc qu’il rapporte la preuve d’une faute et pourra agir pendant 10 ans après le dommage (article 2270-1 du code civil).

III. Après l’opération :

Désordres postérieurs à la réception

A compter de la réception des travaux (1) les garanties légales peuvent être mise en jeu (2)

1. La réception des travaux

Définie par l’article 1792-6 du code civil, il s’agit de  » l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente soit à l’amiable soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement« .

La réception des travaux est le point de départ des garanties des constructeurs ainsi que des assurances Dommages Ouvrage et décennale.

Elle peut revêtir plusieurs formes :

– exprès, par l’établissement d’un procès verbal de réception,
– judiciaire et établie par le juge à défaut d’accord exprès ou tacite des parties,
– tacite, quand le juge constate une acceptation caractérisée par le paiement, la prise de possession, la volonté de recevoir sans réserve.

La réception des travaux a trois effets juridiques principaux :

– Elle exonère les constructeurs de toute responsabilité des vices et défauts apparents qui n’auront pas fait l’objet de réserves dans le P.V. de réception. (délai augmenté en cas de contrat de construction de maison individuelle)
– Elle met en jeu  la garantie de parfait achèvement pour les dommages réservés à la réception.
– Elle est le point de départ des 3 garanties prévues par le Code civil.

2. Les 3 garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil.

a) Le régime commun aux trois garanties légales

Le bénéficiaire de ces garanties est le maître d’ouvrage ou l’acquéreur de l’immeuble durant le cours des garanties (si parties communes le syndicat de copropriété..).Les personnes tenues sont :
– Les locateurs d’ouvrage (architectes, entrepreneurs, techniciens, ingénieurs béton de structure des sols, bureau de contrôle…)
– Les vendeurs d’immeuble à construire (VIC)
– Les vendeurs en l’état futur d’achèvement (VEFA)
– Les promoteurs ou mandataires du maître d’ouvrage
– Le fabricant des EPERS (Elément Pouvant Entraîner la Responsabilité Solidaire)Ces intervenants doivent être assurés au titre de leur activité dans la mesure où celle-ci est susceptible d’entraîner la responsabilité décennale.L’assurance dommages-ouvrage souscrite pour la construction indemnisera selon les délais prévus par la loi le maître de l’ouvrage des désordres dont la nature décennale aura été reconnue.Le régime fait peser une responsabilité de plein droit sur les constructeurs lesquels ne peuvent s’exonérer qu’en prouvant une cause étrangère équivalente à la force majeure.

b) La garantie de parfait achèvement

Définie par le code civil :  » l’entrepreneur est tenu durant 1 an à compter de la réception par la garantie de parfait achèvement qui s’étend à tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves dans le procès verbal soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception « .Les réserves sont toutes les différences entre les prestations promises par l’entrepreneur et celles qui sont effectivement réalisées.Après mise en demeure adressée à l’entrepreneur restée infructueuse, le maître d’ouvrage peut engager les travaux aux frais et risques de celui-ci.Si la garantie de parfait achèvement n’a pu fonctionner, l’assurance dommages ouvrage souscrite sur l’ouvrage et pour assurer sa bonne fin, pourra être mobilisée si le désordre est de nature décennale.

c) La garantie décennale

Le code civil prévoit que :  » tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur d’un ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère« .La décennale ne sera donc mobilisée que pour les vices cachés, et d’une gravité certaine pour l’ouvrage.La garantie peut aussi s’appliquer en cas d’entretien d’une construction, réhabilitation lourde d’immeuble, gros ravalement …Cas d’impropriété de destination :

– Fissurations intérieures ou extérieures lorsqu’elles sont infiltrantes.
– Affectation du clos et / ou du couvert.
– Défaut d’exécution des étanchéités de toiture, terrasse, plafonds..
– Défaut de conception de l’ouvrage, inondation due au terrain…
– Défaut d’isolation phonique et thermique…etc…

d) la garantie biennale

Le code civil prévoit que  » les autres éléments d’équipement du bâtiment font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage « .L’intérêt de mobiliser cette garantie pour des désordres apparus au cours des deux premières années est de bénéficier de la présomption de responsabilité qui pèse sur les constructeurs.Le cabinet vous assiste, dans toutes les démarches visant à mettre en jeu ces garanties, tant envers les constructeurs qu’envers les assureurs, de même nous pourrons vous assister pour la mise en œuvre et le suivi de l’expertise amiable ou judiciaire.A coté de ces « garantie légales »  il existe une responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs après la réception dans quatre domaines :

– Les dommages réservés à la réception ou dénoncés dans le délai d’un an mais exclus de la garantie de parfait achèvement (troubles annexes)
– Les défauts de conformité ne répondant pas aux caractéristiques des articles 1792 et suivants du code civil (régime 30 ans)
– Les dommages intermédiaires supposent une faute et le délai d’action est de 10 ans (tous les dommages qui n’affectent pas l’ouvrage dans sa solidité ne le rendent pas impropre à sa destination et ne concernent pas le fonctionnement d’un élément indissociable)
– Fautes contractuelles ne portant par directement sur l’ouvrage (régime 30 ans, retard, dépassement de prix convenu…dommages aux ouvrages existants et appartenant au maître de l’ouvrage…)

La matière est complexe et évolutive et nous vous invitons pour plus de précisions à consulter notre cabinet.